Program może ulec zmianie.

Kolejność omawianych bloków może ulec zmianie.

BLOK I
Podatek VAT w branży deweloperskiej

1. Zagadnienia wstępne:
a) sprzedaż nieruchomości jako transakcje podlegające VAT,
b) świadczenie usług budowlanych jako transakcja podlegające VAT,
c) odszkodowania i kary umowne – z VAT, czy bez?
d) kiedy „kara umowna”, a kiedy rabat lub inna forma „ekwiwalentu”?
e) prace w ramach gwarancji/rękojmi,
f) klauzule lojalnościowe (np. architekci, projektanci wnętrz), a podatek VAT,
g) kaucje gwarancyjne.

2. Praktyczne aspekty momentu powstawania obowiązku podatkowego:
a) zagadnienia towarów:
• sprzedaż budynku/lokalu – moment powstania obowiązku podatkowego,
• zaliczki, zadatki, umowy deweloperskie przy sprzedaży nieruchomości,
• rachunek powierniczy otwarty vs rachunek powierniczy zamknięty,
b) zagadnienia dotyczące usług w branży deweloperskiej:
• dlaczego ustalenie momentu wykonania usługi jest ważne?
• „fakturowy” obowiązek podatkowy i termin wystawienia faktury,
• protokół jako moment wykonania usługi budowlanej – wyrok TSUE z dnia 2 maja 2019 r. w sprawie Budimex S.A. (C-,224/18 Budimex S.A.),
• kontrakty realizowane na bazie FIDIC, a powstanie obowiązku podatkowego,
• zasady rozliczania zaliczek, przedpłat oraz zadatków na poczet usług budowlanych,
• opodatkowanie najmu oraz dzierżawy,
• usługi ciągłe a moment powstania obowiązku podatkowego,
• wynajem sprzętu zza granicy.

3. Podstawa opodatkowania w branży deweloperskiej:
a) podstawa opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości,
b) podstawa opodatkowania w przypadku świadczenia usług,
c) czy i jak opodatkować odszkodowania oraz kary umowne,
d) omijanie kar umownych – refakturowanie dodatkowych kosztów, rabaty,
e) zasady przeliczania faktur w walucie obcej dla celów VAT,
f) możliwość wykorzystania kursu stosowanego do CIT także na potrzeby VAT,
g) faktury korygujące in minus,
h) faktury korygujące in plus,
i) wymogi dokumentacyjne związane z fakturami in minus oraz in plus,
j) faktury in minus w walutach obcych,
k) zbiorcze faktury in minus w walutach obcych,
l) faktury in plus w walutach obcych

4. Stosowanie prawidłowej stawki VAT oraz zwolnień z VAT w branży deweloperskiej:
a) tereny budowlane,
b) rola decyzji o warunkach zabudowy i MPZP,
c) sprzedaż nieruchomości – zwolnienie, stawka 8%, a może 23%?
d) sprzedaż gruntu,
e) sprzedaż budynku/budowli,
f) pierwsze zasiedlenie,
g) „kolejne” pierwsze zasiedlenie,
h) ulepszenia budynków/budowli,
i) rezygnacja ze zwolnienia z VAT – kiedy warto wybrać opodatkowanie?
j) zwolnienie przy dostawie nieruchomości zabudowanych a podatek PCC,
k) sprzedaż gruntu z budynkiem przeznaczonym do rozbiórki,
l) sprzedaż gruntu z fundamentami,
m) sprzedaż budynku (stan surowy otwarty),
n) sprzedaż budynku (stan surowy zamknięty),
o) refakturowanie usług, a stawka VAT,
p) refakturowanie nabycia paliwa oraz materiałów.

5. Zakupy – VAT naliczony:
a) moment powstania prawa do odliczenia,
b) posiadanie faktury jako jeden z determinantów momentu odliczenia,
c) data wpływu faktury w kontekście JPK,
d) możliwość rozpoznania VAT naliczonego w kolejnych okresach,
e) moment korekty podatku naliczonego w związku z otrzymaniem faktury korygującej,
f) czy trzeba i w jakiej formie dokumentować uzgodnienie korekty VATu naliczonego ze sprzedawcą?
g) prawo do odliczenia od usług noclegowych,
h) refakturowanie usług noclegowych jako przesłanka prawa do odliczenia.

6. Rozliczenia bezgotówkowe i biała lista:
a) rozliczenia bezgotówkowe z podmiotami zagranicznymi,
b) biała lista, a zakupy od podmiotów zagranicznych,
c) obniżony limit zapłat bezgotówkowych w segmencie B2B,
d) skutki podatkowe naruszenia limitu,
e) obniżone progi dla białej listy podatników VAT oraz wybrane problemy:
• jak liczymy limit?
• podmiot aktywny na moment zawierania transakcji i nieaktywny w momencie regulowania płatności,
• zapłata na rachunek spoza białej listy – skutki oraz istotna rola MPP,
f) limit zapłat gotówkowych z segmencie B2C (np. zaliczki przy umowach przedwstępnych przeksięgowane następnie na należność główną),
g) skutki naruszenia limitu zapłat gotówkowych w segmencie B2C.

7. MPP w branży deweloperskiej:
a) kiedy obowiązek, a kiedy prawo?
b) rezygnacja ze stosowania MPP poniżej progu ustawowego – ryzyka z tym związane,
c) brak środków na rachunku VAT, a MPP,
d) czy MPP redukuje ryzyka podatkowe?

8. Nabycie usług budowlanych oraz najmu sprzętu od zagranicznych podmiotów:
a) importu usług, czy nabycie krajowe?
b) usługi związane z nieruchomościami oraz ich znaczenie,
c) moment powstania obowiązku podatkowego,
d) podstawa opodatkowania,
e) rozliczenie i raportowanie w JPK.

BLOK II
Podatek CIT w branży deweloperskiej

CZĘŚĆ I
Rozliczenie przychodów podatkowych w branży deweloperskiej

1. Problemy bieżące oraz rozliczanie na przełomie lat podatkowych.
2. Przychody uwzględniane z zyskach kapitałowych oraz przychody z innych źródeł.
3. Przychody rozpoznawane na zasadzie memoriałowej – problematyczne aspekty określenia daty wykonania usługi, wydania rzeczy i zbycia prawa majątkowego.
4. Zaliczki, przedpłaty, kwoty otrzymane z góry a przychód.
5. Przychody rozliczane w okresach rozliczeniowych na przełomie lat podatkowych.
6. Przychody rozpoznawane na zasadzie kasowej.
7. Przychody w naturze oraz z tytułu nieodpłatnego i częściowo nieodpłatnego świadczenia (m.in. nieodpłatne poręczenia, członkowie zarządu bez wynagrodzenia).
8. Rozliczenie faktur korygujących, w tym bonusów i rabatów oraz innych zdarzeń na przełomie lat podatkowych.
9. Ujęcie refaktur na przełomie lat podatkowych.
10. Data „wydania” oraz „zaliczka” w przypadku sprzedaży nieruchomości (usługowych, mieszkalnych) przez dewelopera – znaczenie aktu notarialnego.
11. Różnice między obowiązkiem podatkowym w VAT, a przychodem podatkowym.
12. Wykonanie zastępcze jako przykład wpływu podatku VAT na podatek CIT, w tym wykonanie zastępcze zabezpieczone gwarancją bankową.
13. Zwrot wydatków niestanowiących kosztów podatkowych.

CZĘŚĆ II
Rozliczenie kosztów uzyskania przychodów podatkowych w branży deweloperskiej

1. Moment rozpoznania kosztu podatkowego.
2. Dokumentowanie poniesionych wydatków.
3. Korekta kosztów na przełomie lat, w tym rozliczanie faktur korygujących oraz korekty cen transferowych.
4. Koszty zapłacone i poniesione.
5. Koszty bezpośrednie, w tym koszty przeznaczone na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego.
6. Koszty przygotowania terenu pod inwestycję i podobne.
7. koszty pośrednie, w tym wiele przykładów (np. reklama, marketing, koszty odsetek, pośrednictwo, badania, ubezpieczenia, ochrona placu budowy, itp.).
8. koszty finansowania inwestycji deweloperskiej.
9. koszty podatku od nieruchomości, opłat za użytkowanie wieczyste, itp.
10. rozliczanie kosztów na przełomie lat podatkowych.
11. sukcesywna sprzedaż lokali przez dewelopera – rozliczenie kosztów.
12. księgowanie kosztów bez faktury.
13. rozliczenie kosztów remontów i tzw. fit-outów.
14. wynagrodzenia pracownicze i składki ZUS w kosztach podatkowych (w tym zmiana od 2023 roku), w tym konsekwencje zapłaty składek po terminie z perspektywy kosztów podatkowych płatnika (pracodawcy).
15. wybrane przykłady na tzw. NKUP-y (wydatki niestanowiące kosztów uzyskania przychodów), tj. kary umowne i odszkodowania, koszty wykonania zastępczego, odstąpienie od umowy.

CZĘŚĆ III
Amortyzacja nieruchomości, podatek od przychodów z budynków w branży deweloperskiej oraz spółki nieruchomościowe

1. Amortyzacja budynków, budowli i lokali – zagadnienia różne:
a) środek trwały kompletny i zdany do użytku,
b) inwestycje w obcych środkach trwałych,
c) budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie,
d) jak ustalać wartość po odkupieniu nieruchomości, na której dokonano inwestycji,
e) ulepszenia i remonty,
f) zaniechane inwestycje.
2. Amortyzacja po Polskim Ładzie:
a) zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych,
b) amortyzacja w spółkach nieruchomościowych od 1.1.2022 r.
3. Preferencyjna amortyzacja budynków i budowli na wybranych obszarach Polski od 2024 r.
4. Spółki nieruchomościowe – identyfikacja oraz obowiązki sprawozdawcze,
5. Podatek od budynków:
a) podatnicy podatku,
b) przedmiot opodatkowania,
c) podstawa opodatkowania i stawka,
d) kompensacja z CIT.

CZĘŚĆ IV
Zagadnienia pozostałe, w tym finansowanie działalności deweloperskiej oraz podatek minimalny i CIT estoński

1. Finansowanie zewnętrzne w działalności deweloperskiej – tzw. koszty finansowania dłużnego.
2. Hipotetyczne odsetki w branży deweloperskiej – tzw. koszty finansowania własnego.
3. Ulga na złe długi.
4. Estoński CIT w branży deweloperskiej – czy warto?
5. Wprowadzenie do minimalnego CIT – wstępna ocena ryzyka.
6. Amortyzacja i leasing samochodów osobowych od 2026 r.